construcción de sídney

Agregue artículos a su lista guardada y vuelva a consultarlos en cualquier momento.

Sin fianza de alquiler. Las mascotas son bienvenidas. Y el propietario está feliz de que los inquilinos pinten paredes, cuelguen obras de arte o construyan estantes.

LIV Indigo de Mirvac en el Parque Olímpico de Sydney suena demasiado bueno para ser verdad, especialmente en el tórrido mercado inmobiliario de Sydney, donde los inquilinos enfrentan precios de alquiler disparados, desalojos sin culpa y, a menudo, soportan condiciones de vida espantosas porque los propietarios se niegan a reparar los problemas.

Thomas Pospieszny, con el perro Joshie y Nancy Chen son residentes del complejo de apartamentos construidos para alquilar de Mirvac en el Parque Olímpico de Sydney. Crédito: James Brickwood

Pero hay un problema: inquilinos como Nancy Chen y Thomas Pospieszny pagan más que el alquiler medio de la zona.

Chen paga 650 dólares a la semana por su apartamento de una habitación, mientras que Pospieszny paga 670 dólares a la semana por su apartamento de una habitación en el complejo de apartamentos construido para alquilar propiedad del gigante inmobiliario Mirvac. Esto se compara con el alquiler semanal medio de 550 dólares por un apartamento de una habitación en el Parque Olímpico de Sydney, según el sitio web de bienes raíces Domain. (El dominio es propiedad mayoritaria de Nine, editor de The Sun-Herald).

"Es más o menos lo mismo, pero este lugar ofrece mucho más", dice Chen. “La comodidad y el simple hecho de estar cómodo en mi casa lo es todo porque me gusta quedarme en un lugar por mucho tiempo”.

Las experiencias de Chen y Pospieszny están muy lejos de las historias de terror como la de la mujer de Sydney que se quedó sin hogar con su bebé de seis semanas después de luchar contra un aumento del alquiler del 60 por ciento y pedir reparaciones.

No es de extrañar que los australianos no quieran alquilar a largo plazo: una encuesta de HSBC de 2018 encontró que los inquilinos no estaban tan contentos con su alojamiento como los propietarios-ocupantes, y una encuesta de la Asociación de la Industria de la Vivienda de 2019 encontró que el 92 por ciento de los inquilinos querían ser propietarios de su propia casa. .

La difícil situación de los inquilinos es tan mala que el Senado está llevando a cabo una investigación sobre el empeoramiento de la crisis de alquileres en Australia, mientras que el gobierno de Nueva Gales del Sur busca reformar las leyes de arrendamiento del estado.

Las viviendas de construcción para alquiler, en las que un desarrollador construye un bloque de apartamentos y luego lo posee y administra, están establecidas desde hace mucho tiempo en Europa, pero son nuevas en Australia. ¿Podría ser parte de la solución?

Los datos del Consejo de Propiedad de Australia muestran que las propiedades construidas para alquilar representan sólo el 0,2 por ciento del mercado inmobiliario de Australia, en comparación con el 5,4 por ciento en Gran Bretaña y el 12 por ciento en Estados Unidos.

Sin embargo, la directora ejecutiva del consejo de Nueva Gales del Sur, Katie Stevenson, dice que la reducción a la mitad del impuesto de retención del Managed Investment Trust para Build-to-Rent por parte del gobierno federal al 15 por ciento a principios de este año podría generar hasta 150.000 nuevos apartamentos en los próximos 10 años. "Construir para alquilar tiene el potencial de mejorar drásticamente la oferta de propiedades de alquiler de calidad y cuando la oferta aumenta, los alquileres bajan porque hay más opciones en el mercado", dijo.

Las últimas cifras de JLL Research muestran que la construcción a nivel nacional aumentará el próximo año.

Con 315 apartamentos de una, dos y tres habitaciones, LIV Indigo es uno de los primeros desarrollos residenciales que Mirvac ha construido para alquilar en lugar de vender apartamentos.

La directora general de construcción para alquiler de Mirvac, Angela Buckley, dice que la empresa ve una "importante oportunidad de mercado" en una nueva categoría de vivienda que es mejor para los inquilinos.

"La experiencia del cliente suele ser mala, con una seguridad de permanencia limitada", afirma Buckley. "Ya sea que las personas alquilen por elección o por necesidad, representan un mercado grande y en crecimiento que necesita una oferta de vivienda confiable y de buena calidad".

El gobierno de Nueva Gales del Sur introdujo concesiones fiscales y reformas de planificación en 2020 y 2021 para fomentar nuevas viviendas de construcción para alquiler. El umbral estatal de desarrollo significativo para que los desarrolladores eviten los consejos locales y presenten planes de construcción para alquiler ante el Departamento de Planificación se redujo de $100 millones a $50 millones en el Gran Sydney y $30 millones en otros lugares.

Hay 20 desarrollos propuestos de construcción para alquiler en el sistema de planificación que, si se aprueban, proporcionarán más de 6.600 nuevas viviendas (el Primer Ministro Chris Minns ha advertido que a Nueva Gales del Sur le faltarán “130.000 casas en los próximos cinco años”). La Corporación de Tierras y Vivienda de Nueva Gales del Sur también tiene un proyecto de $32 millones para construir viviendas de alquiler sociales y asequibles en North Parramatta.

El grupo de presión de promotores inmobiliarios, el Instituto de Desarrollo Urbano de Australia, pidió más reformas fiscales y regulatorias para fomentar la construcción de viviendas asequibles para el alquiler en un documento de política de 2022, Impulsando la construcción para alquilar.

El director ejecutivo del instituto en Nueva Gales del Sur, Steve Mann, dice que las propiedades construidas para alquilar suelen tener precios de alquiler hasta un 20 por ciento superiores a las tasas del mercado "y el modelo necesitará un alto crecimiento de los alquileres para recuperar terreno gracias al aumento de los rendimientos".

"Construir para alquilar es una pieza de un rompecabezas mayor", afirma. “Ayudará, pero no resolverá la crisis inmobiliaria. Los proyectos iniciales siempre serán considerados productos premium debido al alto nivel de comodidades y costos asociados”.

Además del Parque Olímpico de Sydney, Mirvac tiene una propiedad construida para alquilar en el CBD de Melbourne y un desarrollo de 396 apartamentos en construcción en Newstead de Brisbane que incluye 99 viviendas para trabajadores esenciales a un alquiler asequible subsidiado por el gobierno de Queensland. Tanto las propiedades construidas para alquiler en Sydney como en Melbourne cuentan con instalaciones de salud y bienestar, salas de cine, sala de juegos, espacios de coworking y piscina cubierta y spa.

"Brindamos mantenimiento de la propiedad y servicio al cliente en el lugar a través de una aplicación simple, todos los electrodomésticos incluidos en cada apartamento y las mascotas son bienvenidas, y nuestros residentes pueden pintar sus paredes y colgar cuadros", dice Buckley.

Chen se mudó a una vivienda de una habitación en LIV Indigo después de que el propietario le pidió que abandonara su casa anterior en Burwood, donde había vivido durante nueve años. "Estar en el mercado de alquiler privado es bastante estresante", dice Chen. “Tenía que preocuparme por mudarme si decidían vender o renovar”.

Pospieszny vive en el complejo con el perro Joshie desde 2020 y se mudó varias veces a apartamentos de diferentes tamaños en el edificio, con la ayuda del propietario. “Nos mudamos y se nos fundió una bombilla”, dice. "Una hora después de presentar una solicitud, una persona vino a cambiarla".

Una de las salas de estar de un dormitorio en el complejo de construcción para alquiler LIV Indigo. Crédito:

Mirvac no es el único desarrollador que dice que tratará mejor a los inquilinos según las leyes existentes que la generación actual de propietarios aficionados. Urban Property Group tiene alrededor de 250 viviendas construidas para alquilar en Penrith y Dulwich Hill, con planes para 1500 unidades adicionales.

El desarrollo Navali de Urban en Penrith tiene 21 apartamentos para NDIS e inquilinos de bajos ingresos, cuyo alquiler es de hasta el 75 por ciento del precio del mercado privado. El desarrollo es una asociación con el proveedor de viviendas comunitarias Link Wentworth.

El director ejecutivo de Urban, Patrick Elias, afirma que el modelo de construcción para alquiler proporciona a los residentes una mayor seguridad de tenencia.

"Como hemos visto durante el último año, un mercado de alquiler en auge puede crear desafíos importantes", afirma. "Con demasiada frecuencia, esto da como resultado que los inquilinos tengan que pagar mucho más para conservar una propiedad de alquiler o mudarse a una nueva ubicación en un momento de gran demanda".

El proyecto de construcción para alquiler de Navali ofrece viviendas asequibles, pero es poco probable que sea la norma en el sector. Crédito: Urban Property Group

Estelle Grech, directora de políticas de planificación del Comité para Sídney, dice que las propiedades construidas para alquilar ofrecen a los inquilinos una mayor certeza y seguridad de tenencia sin temor a aumentos sorpresa en los precios: “En términos de diseño, es más probable que obtengas espacios comunitarios de alta calidad y un enfoque deliberado en la construcción de un sentido de comunidad”.

Grech dice que el desarrollador promedio que construye casas para vender no tiene motivos para preocuparse por los costos a largo plazo de vivir y operar un edificio: “Pero cuando se trata de un inversor institucional a largo plazo, las calificaciones de sostenibilidad y calidad son una prioridad para reducir el mantenimiento continuo. costos”.

La construcción para alquilar no es una vivienda asequible, dice, “ni intenta serlo”. "Pero no hay nada que impida al gobierno asociarse con desarrolladores en áreas de gran necesidad para subsidiar viviendas para trabajadores clave".

La investigación de 2022 dirigida por Chris Martin, investigador senior del City Futures Research Center de la Universidad de Nueva Gales del Sur, encontró que había alrededor de 11.800 unidades de construcción para alquiler en Australia, en su mayoría operadas por Meriton. “El hecho de que la perspectiva de tener un propietario megacorporativo pueda parecer algo bueno realmente dice algo sobre nuestro grupo actual de propietarios y administradores de propiedades”, dice.

Pero Martin dice que la experiencia de los grandes propietarios corporativos en el extranjero no siempre ha sido positiva. “En algunos países no construyen mucho; en lugar de eso, compran acciones existentes”, afirma. "Hay pruebas en el extranjero de que utilizan los procedimientos de desalojo con más frecuencia y aumentan los alquileres de forma más agresiva".

Mientras que los defensores de la construcción para alquilar hablan de instalaciones compartidas como terrazas con jardines y salas de yoga, dice Martin, "también exigen estándares de diseño que permitan apartamentos que sean más pequeños y menos bien ventilados de lo que se permite ahora".

Pero están surgiendo otros modelos, que sacrifican instalaciones por alquileres más baratos. El promotor inmobiliario sin fines de lucro Nightingale Housing se ha asociado con Fresh Hope Communities para construir apartamentos tipo estudio de hasta 35 metros cuadrados en Marrickville que se alquilarán a precios inferiores a los del mercado.

Nightingale Marrickville comprende apartamentos que llama estilo Teilhaus, que significa "parte de la casa" en alemán. Son más asequibles porque no tienen lavanderías individuales, plazas de aparcamiento ni segundos baños, afirma su director ejecutivo, Dan McKenna.

El desarrollo Nightingale Marrickville se está construyendo bajo las leyes de pensiones. Crédito: Rhett Wyman

Los 54 apartamentos se ofrecerán al 80 por ciento del alquiler del mercado en una votación con un límite de ingresos: al menos el 20 por ciento se ofrecerá a trabajadores de servicios clave, australianos de las Primeras Naciones, personas con discapacidad, cuidadores y mujeres solteras mayores de 55 años. .

El proyecto, aprobado según las normas de planificación para pensiones, se encuentra en un terreno propiedad de la Iglesia de Cristo en Marrickville.

McKenna dice que existen barreras estructurales para ofrecer propiedades de construcción para alquiler en un mercado de alto costo como Sydney que podrían abordarse: "Esto podría ser a través de procesos de aprobación más simplificados a nivel de gobierno local, o asistencia con financiamiento y mejores subsidios. a nivel estatal y federal”.

Alistair Sisson, investigador de la Universidad Macquarie, dice que la mayor seguridad de tenencia que potencialmente ofrece la construcción para alquilar tiene un precio. "Esto se debe en parte a que se trata de viviendas nuevas (y en el caso de los apartamentos, las viviendas nuevas suelen alquilarse a un precio superior) y en parte a que pueden ofrecer más seguridad que el alquiler privado convencional", afirma. "Es probable que siga siendo un producto premium mientras los arrendamientos en el sector privado de alquiler sigan siendo tan inseguros".

Proyecto de construcción para alquiler LIV Munro de Mirvac en Melbourne CBD. El precio del sector siempre puede ser superior. Crédito: Justin McManus

Además, Sisson dice que incluso si el alquiler se vuelve más seguro en general, el rendimiento del alquiler que los inversores necesitan para obtener un rendimiento de las propiedades construidas para alquilar significa que lo más probable es que sigan siendo opciones de vivienda premium.

"El mercado inmobiliario de Sydney y Australia probablemente no sea el más favorable para construir para alquilar debido a los altos precios y los modestos rendimientos de los alquileres, y las ganancias reales provienen de las ganancias de capital cuando se venden las propiedades", dice.

Sisson dice que la construcción para alquiler podría proporcionar más viviendas sociales y asequibles si los gobiernos pagan por ello. "Es complicado incluir viviendas sociales y asequibles en esquemas de estratos convencionales debido a la estructura corporativa de los propietarios", dice. “Los complejos de apartamentos construidos para alquilar podrían adaptarse más fácilmente a combinaciones de tenencia si hubiera subsidios disponibles”.

Los defensores de la construcción para alquilar dicen que libera stock en niveles más bajos del mercado (un proceso conocido como filtrado), lo que indirectamente genera viviendas más asequibles, pero Martin dice que esta afirmación no está respaldada por evidencia.

"Con el tiempo, las propiedades se filtran hacia el mercado descendente, pero no se están acumulando como un stock de viviendas asequibles", afirma. “Antes de que eso suceda, se les asigna algún otro uso, por ejemplo, ocupación por parte del propietario o reurbanización”.

El sector de construcción para alquiler también está paralizado por exenciones fiscales que elevan los precios de la vivienda, afirma Martin. "Los pequeños propietarios de Australia, con sus pérdidas amortiguadas por el apalancamiento negativo, han mantenido los rendimientos de los alquileres por debajo de lo que podrían soportar las empresas de construcción para alquiler".

El boletín informativo Morning Edition es nuestra guía de las historias, análisis y conocimientos más importantes e interesantes del día. Registrate aquí.